Hukum dan Pranata Pembangunan

Undang - Undang No. 24 Tahun 1992 Tentang Penataan Ruang

BAB 1

Ketentuan Umum

Menjelaskan tentang penataan ruang sebagai mana fungsinya, yaitu :

1. Ruang adalah wadah yang meliputi daratan,lautan, dan udara sebagai satu kesatuan wilayah, tempat makhluk lainnya hidup dan melakukan kegiatan serta memelihara kelangsungan hidupya.
2. Tata ruang adalah wujud struktural dan pola pemanfaatan ruang, baik yang direncanakan maupun tidak direncanakan.
3. Penataan ruang adalah proses perencanaan tata ruang, pemanfaata ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang.

BAB 2

Asas dan Tujuan

Penataan Ruang berasaskan :

1. Pemanfaatan ruang bagi semua kepentingan secara terpadu, berdaya guna dan berhasil guna, serasi, selaras, seimang, dan berkelanjutan.
2. Keterbukaan, persamaan, keadilan, dan perlindungan hukum.

Penataan Ruang bertujuan :

1. Terselenggaranya pemanfaatan ruang berwawasan lingkungan yang berlandaskan wawasan Nusantara dan Ketahanan Nasional,
2. Terselenggaranya pengaturan pemanfaatan ruang kawasan lindung dan kawasan budi daya,
3. Tercapainya pemanfaatan ruang yang berkualitas.

Hak dan Kewajiban

Ketentuan mengenai pelaksanaan hak dan kewajiban sebagaimana dimaksud :

1. Setiap orang berhak meikmati manfaat ruang termasuk pertambahan nilai ruang sebagai akibat penataan ruang.
2. Setiap orang berkewajiban berperan serta dalam memelihara kualitas ruang.

BAB 4

Perencanaan, Pemanfaatan, dan Pengendalian 

Bagian Pertama

Umum

Penataan ruang berdasarkan fungsi utama kawasan meliputi kawasa lindung dan kawasan budi daya.

Bagian Kedua

Perencanaan

Perencanaan tata ruang dilakukan melalui proses dan prosedur penyusunan serta penetapan rencana tata ruang berdasarkan ketentuan peraturan perundang - undangan yang berlaku.

Bagian Ketiga

Pemanfaatan

Pemafaata ruang dilakukan melalui pelaksanaan program pemanfaatan beserta pembiayaannya, yang disasarkan atas rencana tata ruang.

Bagian Keempat

Pengendalian

Pengendalian pemanfaatan ruang diselenggarkan melalui kegiatan pengawasan dan penertiban terhadap pemanfaatan ruang.

BAB 5

Rencana Tata Ruang

Rencana Tata Ruang dibedakan atas :

1. Rencana Tata Ruang wilayah Nasional ;
2. Rencana Tata Ruang wilayah Propinsi Daerah Tingkat I;
3. Rencana Tata Ruang wilayah Kabupaten / Kotamadya Daerah Tingkat II.

BAB 6

Wewenang dan Pembiayaan

Negara menyelenggarakan penataan ruang untuk sebesar - besarnya kemakmuran rakyat yang pelaksanaanya dilakukan oleh Pemerintah.

BAB 7

Ketentuan Peralihan

Pada saat mulai berlakunya Undang - undang ii semua peraturan perundang - undangan yang berkaitan dengan penataan ruang yang telah ada tetap berlaku, sepanjang hukum itu tidak bertentangan dan belum diganti berdasarkan Undang - undang .

BAB 8

Ketentuan Penutup

Agar setiap orang mengetahuinya, memerintahkan pengundangan Undang - undang ini degan penempatannya dalam Lembaran Negara Republik Indonesia.

Penjelasan Atas Undang - Undang Republik Indonesia No. 24 Tahun 1992 Tentang Penataan Ruang 

1. Ruang wilayah negara Indonesia sebagai wadah atau tempat bagi manusia dan makhluk lainnya hidup, dan melakukan kegiatannya adalah merupakan karunia Tuhan Yang Maha Esa kepada Bangsa Indonesia. Sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa yang perlu disyukuri, dilindungi dan dikelola, ruang wajib dikemankan dan dilestarikan pemanfaatanya secara optimal dan berkelanjutan demi kelangsungan hidup yang berkualitas.
2. Wilayah Negara Republik Indonesia adalah seluruh wilayah negara meliputi daratan, lautan, dan udara berdasarkan peraturan perundang - undangan yang berlaku, termasuk laut dan landas kontinen disekitarnya, dimana Republik Indonesia memiliki hak berdaulat atau kewenangan hukum sesuai dengan ketentuan Konvensi Perserikatan bangsa -Bangsa Tahun 1992 tentang Hukum laut.
3. Ruang meliputi ruang daratan, lautan,udara beserta sumber daya alam yang terkandung di dalamya bagi kehidupan dan penghidupan. Kegiatan manusia dan makhluk hidup lainnya membutuhkan ruang sebagaimana lokasi berbagai pemanfaatan ruang atau sebaliknya suatu ruang dapat mewadahi berbagai kegiatan, sesaui dengan kondisi alam setempat dan teknologi yang diterapkan.
4. Ruang wilayah negara sebagai suatu sumber daya alam terdiri dari berbagai ruang wilayah sebagai suatu suatu subsistem. Masing - masing subsistem meliputi aspek politik, ekonomi, sosial, budaya, pertahanan keamanan, dan kelembagaan dengan corak ragam dan daya dukung yang berbeda satu dengan yang lainnya.
5. Penataan ruang sebagai proses perencanaan tata ruang, [emanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang merupakan satu kesatuan sistem yang tidak terpisahkan satu dengan yang lainnya. Untuk menjamin tercapainya tujuan penataan ruang diperlukan peraturan perundang - undangan dalam satu kesatuan sistem yang harus memberi dasar yang jelas, tegas dan menyeluruh guna menjamin kepastian hukum bagi upaya pemanfaatan ruang.

Oleh      : Presiden Republik Indonesia

Nomor  : 24 Tahun 1992 ( 24/1992 )

Tanggal : 13 Oktober 1992 ( Jakarta )

Sumber : LN 1992/115; TLN No. 3501

BAB I

Pendahuluan

A. Latar Belakang

Tanah merupakan kebutuhan hidup bagi manusia yang paling dasar. Manusia melakukan segala aktivitas diatas tanah. Dengan begitu pentingnya tanah bagi kehidupan manusia maka manusia akan terus berusaha memilik dan menguasainya. Karena permasalahan inilah yang menyebabkan sengketa tanah semakin banyak di Indonesia. Sengketa tanah terjadi akibat adanya perjanjian antara dua pihak atau lebih yang salah satu pihaknya melakukan wanprestasi ( tidak menjalankan sebagaimana mestinya apa yang telah tertulis pada suatu kontrak ). Hal ini menuntut agar pemerintah melakukan perbaikan dalam bidang penataan dan penggunaan tanah untuk masyarakat termasuk kepastian hukum atas tanah tersebut.

B. Rumusan Masalah

Perumusan masalah menurut istilahnya terdiri atas dua kata, yaitu rumusan yang berarti ringkasan atau kependekan, dan masalah yang berarti pernyatan yang menunjukan jarak antara rencana dengan pelaksanaan, antara harapan dengan kenyataan. Perumusan masalah ini berisakan antara lain :

1. Kasus sengketa tanah
2. Permasalahan hukum yang terjadi
3. Faktor terjadinya sengketa tanah
4. Solusi penyelesaian masalah sengketa tanah

BAB II

Pembahasan

Kasus : Sengketa Lahan Senayan City

 

Senayan City mall adalah pusat perbelanjaan terbesar di Jakarta, yang didirikan oleh pengembang Agung Podomoro Land dan diresmikan pada tanggal 23 Juni 2006. Mall ini memiliki 2 tower yang diantaranya adalah Panin Tower dan SCTV Tower.

Kasus :
Kasus sengketa ini pertama kali terjadi pada tanggal 7 oktober 2009, perihal sengketa atas hak tanah antara pengelola Senayan City dengan ahli waris Alm Toyib bin Kiming. Pengaduan dilakukan oleh ahli waris Toyib Bin Kiming yang mengklaim kepemilikan tanah seluas enam hektar di atas lahan Senayan City. Akibat adanya sengketa tersebut Pemprov DKI memberi batas waktu selama setahun bagi kedua pihak untuk menyelesaikan kasus tersebut. Namun hingga batas waktu yang diberikan, jatuh tempo kedua pihak belum bisa menuntaskan sengketa.
Klaim ditunjukkan kepada Kepala Dinas P2B DKI, perihal sengketa hak atas kepemilikan tanah berupa pembebasan tanah yang belum diselesaikan. Dalam surat tersebut juga disebutkan, izi penyesuaian funsi hotel menjadi perkantoran atas nama PT Manggala Gelora Perkasa untuk sementara ditangguhkan hingga ada penyelesaian sengketa. Penangguhan itu dilakukan selama setahun dan habis pada tanggal 5 Januari 2010.
Persoalan yang terjadi membuat Pusat Pengelolaan Kompleks Gelora Bung Karno ( PPK GBK ) turut gerah, karena mereka tidak terima jika lahan yang dikelolanya tidak memiliki surat - surat tanah.
Direktur utama PKK GBK, Bambang Prajitno mengatakan agar masalah ini dapat segera diselesaikan. Ia juga menjelaskan bahwa dalam rangka pengelolaan dan pengembangan kawasan Gelanggang Olahraga Bung Karno, PPK GBK atau Sekretariat Negara bekerja sama dengan mitra usahanya untuk membangun kawasan tersebut dengan standar Internasional. Termasuk pengembangan gedung Senayan City yang pada awalnya berfungsi sebagai hotel kini diubah menjadi perkantoran. Pengembangan kawasan tersebut dilakukan dalam sistem build, Operate and Transfer ( BOT ) selama 35 tahun. Pada akhir perjanjiannya nati, lahan dan seluruh bangunannya akan diserahkan kepada Negara.
Mengenai adanya klaim dari ahli waris alm Toyib bin Kiming terhadap tanah tersebut, PPK GBK menyatakan tanah yang digunakan PT Manggala Gelora Perkasa ( MGP ) untuk proyek Senayan City adalah merupakan tanah milik Negara. Apabila dikemudian hari ada pihak - pihak lain yang mengaku mempunyai hak kepemilikan atas tanah tersebut, tentu dapat melakukan upaya hukum melalui lembaga peradilan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang - undangan yang berlaku.

Permasalahan Hukum :

Adapun Undang - undang yang mengatur kasus sengketa tanah di Senayan City meliputi :

Dasar Hukum

A. PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah menggantikan PP No. 10 Tahun 1961.

B. UU No. 5 Tahun 1960 Tentang UUPA

• Pasal 19 tentang Pendaftaran Tanah

Ayat (1) : Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah RI menurut ketentuan yang diatur dengan PP.

Ayat (2) : Pendaftarn Tanah meliputi :

1. Pengukuran, Perpetaan, dan Pembukaan Tanah.
2. Pendaftaran hak atas tanah dan peralihan hak - hak tersebut.
3. Pemberian surat - surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

• Pasal 23 tentang Hak Milik

Ayat (1) : Hak milik demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19.

Ayat (2) : Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.

• Pasal 32 tentang Hak Guna Usaha.

Ayat (1) :  Hak guna usaha, termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan penghapusan hak tersebut, harus didaftarkan menurut ketentuanketentuanyang dimaksud dalam pasal 19.

Ayat (2) : Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai peralihan serta hapusnya hak guna usaha, kecuali dalam hal hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir.

• Pasal 34 tentang Hak guna usaha hapus karena:

1. Jangka waktu berakhir;
2. Dihentikan sebelum jangka waktnya berakhir karena sesuatu syarat tidak terpenuhi;
3. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;
4. Dicabut untuk kepentingan umum;
5. Ditelantarkan;
6. Tanahnya musnah;
7. Ketentuan dalam pasal 30 ayat 2.

• Pasal 38 tentang Hak Guna Bangunan

Ayat (1) : Hak guna bangunan, termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan hapusnya hak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuan - ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19.

Ayat (2) : Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak guna bangunan serta sahnya peralihan hak tersebut, kecuali dalam hal hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir.

BAB III

Penutup

A. Kesimpulan :

Jika diamati dari peristiwa yang telah terjadi tersebut, terdapat beberapa faktor yang menyebabkan terjadinya sengketa tanah yaitu dapat berupa :

1. Faktor internal ( perbedaan kepentingan, batas - batas wilayah , dan kekuasaan )
2. Faktor eksternal ( perkembangan jaman dan globalisasi )

Kedua faktor tersebut telah menyebabkan berubahnya nilai pola prilaku, pandangan hidup dan gaya hidup dari masyarakat serta adanya perubahan fungsi kelembagaan masyarakat.

Penyelesaian sengketa hukum seperti contoh kasus ini seharusnya perlu lebih diperhatikan dengan adanya pemanfaatan secara adil, transparan dan produktif. Selain itu, kelengkapan data mengenai keberadaan, jumlah / luas tanah beserta status penguasaanya harus lengkap. Dengan adanya kelengkapan in jika disuatu wilayah terjadi sengketa atas tanah maka dapat segera diatasi oleh para pejabat setempat dan hasil penyelesaiannya dapat segera diterima oleh kedua belah pihak yang bertikai.

Pada dasarnya penyelesaian sengketa dapat dilakukan dengan 2 proses, yaitu :

1. Penyelesaian Sengketa Pertanahan Diluar Jalur Peradilan

Proses ini dilakukan melalui Alternatif Penyelesaian Sengketa ( APS ) atau Alternative Dispute Resolution ( ADR ), atau disebut sebagai Mekanisme Penyelesaian Sengketa Secara Kooperatif ( MPSSK ). Proses penyelesaian sengketa pertanahan di luar pengadilan pada umumnya dapat dilakukan melalui berbagai cara beriku, yaitu :

1. Negosiasi;
2. Proses Mediasi;
3. Proses Konsiliasi;
4. Proses Fasilitasi;
5. Proses Penilaian Independen;
6. Proses Arbitrase.

2. Penyelesaian Sengketa Pertanahan Melalui Jalur Peradilan

A. Gugatan Perdata Sengketa Tanah Di Pengadilan Umum

B. Pengadilan Tata Usaha Negara

C. Kasasi Di Mahkamah Agung RI

B. Saran

Untuk dapat mencapai keseimbangan yang adil dalam penguasaan hak atas tanah pemerintah harus lebih besikap netral dalam menyelesaikannya. Hal ini juga akan dapat lebih dicapai jika pemerintah dapat bermusyawarah dengan masyarakat agar dapat tercapai jalan keluar yang bisa diterima oleh seluruh pihak yang terlibat. Selain itu dihimbau juga bagi masyarakat yang akan membeli tanah agar berhati - hati dalam melihat kelegalan surat -surat tersebut, agar tidak akan terjadi persoalan disuatu hari nanti.

Sumber :
- http://aguskaprawijoyo.blogspot.co.id/2012/11/undang-undang-no-24-tahun-1992-tentang.html?m=1

- https://www.academia.edu/18214301/KASUS_PERTANAHAN_SENGKETA_KASUS_LAHAN_SENAYAN_CITY_

- http://news.detik.com/berita/1273952/tuntaskan-kasus-senayan-city-dprd-dki-akan-panggilp2b

- http://metro-jaksel.blogspot.co.id/2010_01_01_archive.html
- http://derryjie.blogspot.co.id/2013/11/makalah-sengketa-lahan_26.html#!/tcmbck
- https://sciencebooth.com/2013/05/27/pengertian-prestasi-dan-wanprestasi-dalam-hukum-kontrak/